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    离婚协议中对房产的归属约定效力
    浏览次数:433次 更新时间:2020-04-20

    甲与妻子乙在婚后购买了一处房屋,并将房屋登记在乙名下,后二人在民政局的见证下签署了离婚协议,协议中双方约定:甲将共同所有的房屋属于乙的部分折价补偿,房屋的所有权归甲所有。但是双方离婚后,乙没有为甲办理房屋过户登记,甲也没有向乙支付全部的折价款。后乙在甲不知情的情况下,将房屋以市场价出卖与第三人丙,丙按时缴纳放款后,乙为丙办理了房屋过户登记。这时甲才发现房屋已被乙出售,认为根据离婚协议,自己已经是该房屋的所有人,乙未经自己同意便出售房屋的行为属于无权处分,并以此为据向法院提起诉讼,要求法院确认该房屋买卖合同无效。一审法院最终认为,虽然乙未经甲同意处分其财产属于无权处分行为,但是因为丙是善意第三人,因为信赖不动产的登记表征以合理价格购买,应当认为是善意取得不动产。

    甲对一审判决并不认可遂提起上诉,二审法院经合议得出的一致意见是案件一审结果结果并无不当,丙因善意取得已经合法地取得房屋的所有权,但是对与该房屋的被出售给丙之前的所有权归属问题意见不一。产生争议的重点问题,是甲乙在达成离婚协议并办理离婚手续之后,房屋的权属状况是否发生了变化。

     一种观点认为,因为离婚协议签订后,甲乙二人并未按照协议约定履行各自的义务,所以诉争房屋的权属并未产生协议约定的法律效果,也即是该房屋实际上的权利仍然归甲乙二人共同所有,只是登记在乙的名下,产生了房屋归乙所有的权利外观。

    另一种观点认为,协议签订且双方办理离婚手续后,甲已经取得了房屋的所有权,取得的依据是依法取得,所以即使已没有为甲办理房屋过户登记,该房屋的所有权依然归甲,但是由于没有在房屋管理部门变更登记,乙仍然具有房屋所有权的权利外观。

    还有一种观点认为,根据我国现行物权法的相关规定,虽然二人离婚并签订离婚协议,但是离婚协议本身属于物权行为的“物权合意”,若想房屋所有权发生物权变动的效果,必须要进行房屋过户登记,本案中因离婚后双方并未办理房屋过户登记,所以诉争房屋的权属状况与离婚前的并无区别,房屋均为甲乙二人共有,而并非第一种观点认为的因双方没有履行协议。

    在这里我们认为,离婚协议中对于双方共同所有的不同产在离婚后如何分配的问题,涉及到了《婚姻法》、《合同法》、《物权法》三个部门法的相关规定,因此不能简单地根据单一部门的规定进行考量。

     离婚协议虽然是《婚姻法》上认可的财产分配的形式,但是因为其取决于夫妻双方的自由与自愿的协商,所以内容具有一定的随意性,法律难以预先作出认定,所以根据离婚协议产生取得不动产物权的法律效果,似乎并那么让人信服。但是《物权法》第九条规定了不动产物权的取得方式为“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”也就是《物权法》承认不动产物权可以根据其他部门法的相关规定取得。且《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。以及“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。”所以离婚协议中明确的约定了不动产的物权归属的,在法律上还是有可以一定的依据可以支持。


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