北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初6387*号

原告（反诉被告）：季*，男，199*年*月*日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：权妞妞，北京君途律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张盼盼，北京君途律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：北京***科技产业有限公司，住所地北京市朝阳区************。

法定代表人：杨**，执行董事。

委托诉讼代理人：程**，北京**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王**，北京**律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）季*（下称原告）与被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之诉讼代理人权妞妞、张盼盼，被告之诉讼代理人程**、王**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同与补充协议，判令被告退还房屋租金与押金及物业费与电费49434.74元；2.判令被告赔偿装修损失费64508元；3.判令被告赔偿消防改造费3000元；4.判令被告赔偿其他损失59800元。事实与理由：2019年2月26日，原告与被告签订房屋租赁合同与补充协议。被告多次因各种原因拖延办理工商营业执照，卫生许可证，导致无法正常营业。后经调查***科创园属于办公用房，无法用于商业。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称：不同意原告诉讼请求。请求确认原告、被告签订的《***科创园租赁合同》无效。按照合同约定标准支付2019年7月1日至实际腾空之日的房屋占用使用费，暂计至2020年9月25日，期间房屋占有使用费和物业费共计116794.98元。原告主张装修损失及改造损失、广告牌损失数额过高，请求司法鉴定。第四项诉讼请求主张过高。上家北京XXXX公司向我方隐瞒产权性质，导致无法办理营业执照，对方应向XX公司主张损失赔偿。

被告向本院提出反诉请求：1.判令被告与原告2019年2月26日签订的《***科创园租赁合同》无效；2.请求判令原告按照合同约定的标准支付2019年7月1日至实际腾空之日的房屋占有使用费，暂计至2020年9月25日期间房屋占有使用费和物业费共计人民币116794.98元；3.请求判令原告向被告支付自2019年3月1日至2019年3月31日的占有使用费人民币7576.79元。事实和理由：被告与原告于2019年2月26日签订了《***科创园租赁合同》，原告承租位于北京市朝阳区********XXX号X栋XXX室，合同履行中，因上家公司未告知房屋产权性质，无法办理营业执照。涉案房屋为被告与上家出租方北京XXXX公司（下称XX公司）签订租赁合同其中部分租赁物，XX公司未告知房屋无规划许可证，我方转租给原告后方知该涉案房屋不能办理营业执照，因此造成的损失，应由XX公司承担。

原告辩称：双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。针对第二、三项请求，被告承诺为原告办理工商执照、卫生许可、美团、饿了么等线上业务，因被告未履行合同义务，导致合同目的无法实现，应当由被告承担赔偿责任。被告经理当时承诺，线上外卖业务办理后才开始计算租金，故原告不应支付上述期间所谓的房屋占有使用费。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年2月26日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《***科创园租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区*******XXX号X栋XXX室的房屋用于办公和商业，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日，免租期自2019年3月1日至2019年3月31日。免租期内，承租方无须支付租金，但应当支付物业管理费及其他相关费用。免租期约定的执行以正式租赁合同的完全履行为前提。甲方应于2019年3月1日前将乙方承租的该房屋及房屋附属设施交付乙方。

关于租金，合同约定2019年3月1日至2021年2月28日，每月租金为7576.79元。2021年3月1日至2022年2月28日，每月租金为8177.21元。乙方应于本合同签署后，于2019年2月26日前向甲方支付自2019年4月1日至2019年6月30日的首期租金，共计22730.37元。物业服务费每月282元。乙方应于2019年2月26日前向甲方支付2019年3月1日至2019年6月30日的首期物业服务费，共计1128元。其他费用：乙方同意按照甲方或甲方委托的物业公司规定的标准、方式交纳其他费用，包括但不限于电费、电话费、停车场费等（具体详见物业服务手册）。关于保证金，合同约定乙方应于本合同签署之日将相当于三个月租金和相当于三个月物业服务费，共计22730.37元一次性缴付甲方作为保证金。租赁期内有关该房屋的物业管理费、税费、电费、通讯费、设备、非正常工作时间空调供应的费用由乙方承担。同日，原告向被告支付租金23858.37元以及租赁保证金23576.37元。2019年3月30日，原告按被告要求缴纳电费2000元。

签订《***科创园租赁合同》后，原告与被告又签订《补充协议》，约定甲方协助乙方办理工商营业执照、卫生许可证，并协助乙方上线外卖业务，乙方应积极推进相关进度。若因工商营业执照注册登记地址受到行政处罚，其中涉及的行政罚款、停业整改期间的直接经济损失由甲方承担；非因注册登记地址产生的罚款或其他经济损失，甲方不承担任何赔偿责任。

2019年3月8日，原告（物业使用方）与被告（物业服务方）签订《物业服务合同》，约定被告向原告提供物业服务,服务期三年，自2019年3月1日至2022年2月28日。

2019年2月26日，原告（发包方、甲方）与北京XXXX公司签订《施工合同》，约定甲方将涉案房屋的装修工程发包给乙方进行施工，工程期限30天。工程造价64508元。工程完工后，原告向乙方支付了工程款64508元。

经查，2019年2月14日，北京XXXX公司（甲方）与原告（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将自有的技术转让乙方，转让期限自2019年2月14日至2019年12月31日。年管理费1000元，技术转让服务费59800元，物流信誉保证金3000元。后，原告向甲方支付技术转让费59800元及保证金3000元。

2020年9月16日，北京XXXX公司向原告下发《腾退通知》，内容为：“因被告未按合同约定支付给我司房屋租赁费用，已严重违约，我公司现依约收回房屋。基于以上情况，我公司现向各位租户通知如下；请各位租户自收到本通知之日起至2020年9月25日前腾退房屋；如逾期腾退，则届时房屋内如有物品，均视为租户放弃，我公司有权予以处置且处置费用由租户承担。对于上述要求，租户若有未能履行或不完全履行，则我公司将通过诉讼途径维护合法权益。届时，租户不仅要交纳房屋占用费，还要承担诉讼费、律师费等费用。故请租户慎重考虑，按照本通知要求按期腾退房屋。”

2020年9月25日，原告将涉案房屋腾退至北京XXXX公司。

案件审理过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局出具调查令。2021年10月26日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局出具调查令向本院回函，载明未查询到涉案房屋的建设工程规划许可证审批记载，也未查询到该房屋的不动产登记信息。双方对于该证据予以认可。

为证明双方签订合同的事实，原告提交***科创园租赁合同》、《补充协议》。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，涉案房屋无建设工程规划许可证审批记载，也未查询到该房屋的不动产登记信息。故原告与被告签订的《***科创园租赁合同》应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告退还房屋租金与押金及物业费的主张，有事实和法律基础，本院予以支持。至于电费部分，原告未提交证据证明所用电费及剩余应退电费，故本院不予支持。

关于原告装修损失费的主张。首先，涉案房屋由原告腾退至今已超过一年时间，且该房屋并非由原被告双方进行控制。无论装修部分是否与涉案房屋形成附合，均已不具备鉴定条件，鉴定结果对证明待证事实也无异议，故对鉴定申请不予支持。考虑到原告在经营过程中确实对房屋进行了装修，本院结合其提交的证据、合同期限、已使用期限按照原告40%、被告60%过错程度，酌定被告赔偿其装修损失费2万元。

关于原告消防改造费的主张，其并未提交充足证据予以佐证，本院不予支持。

关于原告其他损失的主张。原告与北京XXXX公司签订《合作协议书》，约定了2019年2月14日至2019年12月31日技术转让服务费59800元，其目的在于利用涉案房屋从事经营活动，但由于原告、被告签订的《***科创园租赁合同》无效，且被告无法协助原告办理工商营业执照、卫生许可证。导致其合同目的无法实现，由此产生损失，故本院结合合同期限、原告占有房屋时间以及双方过错程度等因素酌定被告赔偿原告其他损失3万元。

关于被告要求原告支付房屋占有占有使用费的主张。需要注意的是，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，原告租赁涉案房屋用于办公和商业，结合合同中双方本约定被告协助原告办理工商营业执照、卫生许可证，以及原告与案外人签订的合作协议书等事实，可知原告承租涉案房屋的合同目的在于从事经营活动，涉案房屋对于合同履行不仅只承载房屋的居住作用，由于合同无效导致经营活动无法正常进行，如果按照合同约定租金标准计算占有使用费，有违公平原则和诚实信用原则。本院结合双方提交的证据、合同约定租金标准、房屋已使用期限以及按照双方各50%过错程度等因素，酌定原告向被告支付自2019年7月1日至2020年9月25日房屋占有使用费5万元。

关于被告要求原告支付2019年3月1日至2019年3月31日的占有使用费的主张。该期间为双方合同中约定的免租期，出租人之所以同意给予承租人一定期间的免租期，是基于租赁合同能够按期履行的考量，在租赁合同非正常终止及部分无效的情况下，出租人不得因自身过错反从中受益，合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务。本院结合双方提交的证据、合同约定租金标准、房屋已使用期限以及按照双方各50%过错程度等因素，酌定原告向被告支付自2019年3月1日至2019年3月31日房屋占有使用费3000元。

另，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）季*与被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司签订的《***科创园租赁合同》《补充协议》无效；

二、被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）季*返还房屋租金、押金及物业费47434.74元；

三、被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）季*赔偿装修损失20000元；

四、被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）季*赔偿其他损失30000元；

五、原告（反诉被告）季*于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司支付自2019年7月1日至2020年9月25日房屋占有使用费50000元；

六、原告（反诉被告）季*于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司支付2019年3月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费3000元；

七、驳回原告（反诉被告）季*的其他诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3834元，由原告（反诉被告）季*负担1599元（已交纳），由被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司负担2235元（原告（反诉被告）季*已预交，被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司于判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）季*）。

反诉案件受理费2787元，由被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司负担1662元（已交纳），由原告（反诉被告）季*负担1125元（被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司已预交，原告（反诉被告）季*于判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京***科技产业有限公司）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　罗　淼

二〇二一年十一月十九日

书记员　沙京泽